Entra en vigor la ley de detectores de gas de Maine

El 1 de enero de 2022, entró en vigencia el nuevo estatuto de detectores de gas de Maine. Esta parece ser la primera ley estatal de este tipo en la nación. Se inspiró en la trágica explosión de propano de septiembre de 2019 en Farmington, Maine, que mató a una persona e hirió a otras seis (consulte las ediciones de BPN de agosto y septiembre de 2020 para obtener más información). Queda por ver si impulsará otras leyes similares.

El incidente de Farmington ocurrió cuando un equipo de construcción estaba instalando bolardos protectores de tráfico alrededor de una unidad de aire acondicionado ubicada justo afuera de un edificio comercial. La cuadrilla, sin saberlo, cortó la línea subterránea de propano que va al edificio y, durante los siguientes días, aproximadamente 400 galones de propano se vaporizaron y se filtraron al sótano del edificio.

En la mañana del incidente, el supervisor de mantenimiento del edificio olió a propano y descubrió que el tanque de 500 galones, que acababa de llenarse, estaba completamente vacío. Evacuó a todos del edificio y llamó al departamento de bomberos.

Los bomberos que respondieron, así como el supervisor de mantenimiento, estaban dentro del edificio cuando explotó. Un capitán de bomberos murió y el supervisor resultó catastróficamente herido. Otros seis bomberos también resultaron heridos.

La tragedia ciertamente llamó la atención de la legislatura de Maine en poco tiempo. Su primera acción fue cerrar una importante laguna en la ley "Dig Safe" de Maine. Esta ley, que es similar a las leyes promulgadas en todos los estados, requiere que un excavador notifique a Dig Safe, una cámara de compensación sin fines de lucro que notifica a las empresas de servicios públicos participantes sobre la excavación planificada.

Dig Safe notifica a las empresas de servicios públicos, que luego utilizan un equipo de localización especial para marcar la ubicación de sus líneas subterráneas. Las líneas generalmente están marcadas con líneas pintadas en la superficie del suelo. Luego, se requiere que los excavadores tomen precauciones especiales para exponer las líneas marcadas en el punto de excavación para que las líneas subterráneas de servicios públicos no se dañen.

La laguna en la ley Dig Safe de Maine era que las líneas subterráneas de propano no estaban incluidas en los requisitos de notificación y marcado. En marzo de 2020, la legislatura aprobó por unanimidad una ley que cerró este vacío legal. Las líneas subterráneas de propano en Maine ahora están cubiertas por la ley Dig Safe y deben marcarse antes de cualquier excavación en su vecindad.

Sin embargo, la legislatura del estado de Maine no se hizo allí. En junio de 2020, aprobó una ley que exige la instalación de detectores electrónicos de gas combustible en muchos edificios comerciales y de alquiler.

Estos dispositivos están diseñados para hacer sonar una alarma cuando un sensor dentro del dispositivo detecta gas combustible. La alarma sonará solo si el gas llega al sensor en una concentración preestablecida de gas a aire. (Muchos detectores están configurados para emitir una alarma a una concentración del 20 % al 25 % del límite inferior de inflamabilidad del propano).

La nueva ley exige la instalación de "al menos un" detector de gas combustible en "toda habitación que contenga un aparato alimentado por propano, gas natural o cualquier gas licuado de petróleo".

Los detectores deben instalarse de acuerdo con las instrucciones del fabricante. Significativamente, la obligación de instalar detectores recae sobre el propietario del edificio.

El requisito del detector de gas no se aplica a todos los edificios en Maine que tienen servicio de gas. Parece que la mayoría, si no todos, los edificios comerciales están cubiertos por una lista de ocho categorías separadas contenidas en el estatuto: cada unidad de un "edificio de ocupación multifamiliar" (aparentemente edificios de apartamentos, dúplex y similares); casas y dormitorios de fraternidad/hermandad; hogares para niños, albergues y centros residenciales de atención; hoteles, moteles y posadas; edificios de uso mixto que contienen una unidad de vivienda; ocupaciones comerciales; ocupaciones mercantiles; y ocupaciones para asambleas.

Hay requisitos separados para las unidades residenciales de alquiler. Al igual que en los edificios comerciales, se deben instalar detectores en cada habitación que contenga un aparato a gas, de acuerdo con las instrucciones del fabricante.

Es responsabilidad del arrendador instalar los detectores "en el momento de cada ocupación", si aún no están presentes. Cada detector debe estar en condiciones de funcionamiento.

El estatuto impone una responsabilidad significativa al inquilino de una propiedad residencial de alquiler. Si el inquilino notifica al propietario por escrito sobre una deficiencia, es responsabilidad del propietario reparar o reemplazar el detector.

Sin embargo, "si el arrendador no sabía y no había sido notificado de la necesidad de reparar o reemplazar un detector de gas combustible, el hecho de que el arrendador no repare o reemplace el detector de gas combustible no puede considerarse evidencia de negligencia en cualquier acción civil posterior que surja de muerte, pérdida de propiedad o lesiones personales". Y, lo que es más importante, es responsabilidad del inquilino mantener los detectores en condiciones de funcionamiento, ya sea manteniéndolos conectados al servicio eléctrico o manteniendo las baterías cargadas en los dispositivos. El arrendatario también deberá probar periódicamente los dispositivos y abstenerse de desactivarlos.

El estatuto también incluye una disposición que parece aplicarse a la venta de edificios de ocupación multifamiliar después del 1 de enero de 2022. Es responsabilidad del comprador instalar detectores de gas combustible dentro de los 30 días posteriores a la compra u ocupación, en la medida en que no hayan sido ya ha sido instalado. Al cierre, el comprador debe certificar que se instalarán detectores en el edificio.

Según esta disposición del estatuto, se deben instalar detectores en cada "área" que contenga un aparato de gas. Sin embargo, "área" no está definida, y no parece haber explicación de por qué las otras disposiciones del estatuto exigen la instalación de detectores en cada "cuarto" que contenga un aparato de gas. Presumiblemente, los tribunales de Maine resolverán esto en algún momento.

Finalmente, bajo esta disposición, no puede haber reclamo contra el dueño de la propiedad, comprador, agente, prestamista o persona en posesión de la propiedad por "daños resultantes de la operación, mantenimiento o efectividad de un detector de gas combustible".

Finalmente, el estatuto establece que no proporcionará la base para una acción legal contra un propietario que deba instalar detectores, siempre que "el propietario haya realizado una inspección de los detectores de gas combustible requeridos inmediatamente después de la instalación y haya vuelto a inspeccionar los detectores de gas combustible antes a la ocupación por cada nuevo inquilino". Sin embargo, esta protección no se aplica si "el propietario ha recibido al menos 24 horas de aviso real de un defecto o falla del detector de gas combustible para operar correctamente y no ha tomado medidas para corregir el defecto o falla".

Es significativo que todas las responsabilidades por la instalación y el mantenimiento de los detectores de gas combustible bajo esta nueva ley recaigan sobre los propietarios, arrendadores e inquilinos de los edificios. La ley no atribuye ninguna responsabilidad al distribuidor de gas. Esto es apropiado, ya que los propietarios de edificios, los arrendadores y los inquilinos son sin duda los mejor posicionados para instalar y mantener los dispositivos de detección.

Las disposiciones de la nueva ley se pueden encontrar en mainelegislature.org. Aquellos en Maine que puedan verse afectados por esta ley deben consultar con un abogado sobre sus disposiciones específicas y sus derechos y obligaciones en virtud de la misma.

David Schlee es abogado de la firma Baty Otto Coronado PC, con oficinas en Kansas City, St. Louis y Springfield, Missouri. Puede comunicarse con él en [email protected].